En résumé : Fiscalité sur l’immobilier locatif et impôts en Bulgarie. La détention et la gestion d’actifs immobiliers en Bulgarie s’appuient sur un cadre fiscal particulièrement léger et transparent en 2026. Les taxes foncières locales (Danak imot) et les taxes sur les ordures ménagères (Taksa sbit) y sont très faibles, dépassant rarement 50 € à 150 € par an pour un appartement standard à Sofia, Varna ou Bourgas, car elles s’appliquent sur une valeur fiscale administrative très inférieure aux prix du marché. Quant aux revenus locatifs perçus par des personnes physiques, ils bénéficient d’un taux unique de Flat Tax à 10 % combiné à un abattement forfaitaire automatique de 10 % pour frais, abaissant l’impôt réel à seulement 9 % des loyers bruts.
L’attractivité immobilière de la Bulgarie ne repose pas uniquement sur ses prix d’achat bas ou sur le dynamisme de ses rendements locatifs. Le cadre fiscal mis en place par l’État bulgare constitue un argument de poids pour les investisseurs internationaux. Pour optimiser la rentabilité nette de votre investissement immobilier en Bulgarie, il est essentiel de maîtriser le fonctionnement de la taxe foncière en Bulgarie ainsi que les impôts liés à la détention et à la gestion de vos actifs immobiliers.
Voici le guide complet de la fiscalité immobilière bulgare pour l’année 2026.
La taxe foncière en Bulgarie : Des taux extrêmement bas
Contrairement à la France où les impôts locaux pèsent lourdement sur le budget des propriétaires, la taxe foncière en Bulgarie (appelée localement Danak imot) demeure dérisoire.
Une assiette fiscale avantageuse
Le calcul de la taxe foncière ne se base pas sur la valeur marchande réelle du bien, mais sur sa valeur fiscale estimée par l’administration municipale (l’évaluation fiscale, ou Danachna otsenka). Cette valeur est généralement bien inférieure au prix d’achat réel du logement sur le marché.
Des taux fixés par les municipalités
Le Code fiscal bulgare fixe une fourchette nationale, mais laisse chaque commune libre de déterminer son propre taux. En 2026, ce taux varie entre 0,1 % et 0,45 % de la valeur fiscale du bien. À Sofia, Varna ou Bourgas, le montant annuel d’une taxe foncière pour un appartement standard de deux ou trois pièces dépasse rarement les 50 à 150 euros.
La taxe sur les ordures ménagères : Le second impôt local
En plus de la taxe foncière de base, tout propriétaire en Bulgarie doit s’acquitter de la taxe sur les déchets ménagers (Taksa sbit).
Elle est collectée en même temps que l’impôt foncier et calculée selon les mêmes modalités (un pourcentage de la valeur fiscale du bien, ou selon le volume des déchets pour les locaux commerciaux). Son taux varie également selon les municipalités, mais son coût reste, lui aussi, très marginal pour un investisseur résidentiel.
L’imposition des revenus locatifs : L’atout de la Flat Tax à 10 %
Si vous achetez un bien immobilier en Bulgarie pour générer un rendement locatif, vos gains seront soumis à l’impôt sur le revenu. Là encore, le dispositif est d’une simplicité et d’une efficacité redoutables.
Le calcul de l’impôt net
Les revenus locatifs perçus par des personnes physiques sont taxés au taux unique de la Flat Tax de 10 %. Mieux encore, l’État bulgare vous accorde automatiquement un abattement forfaitaire de 10 % pour frais professionnels (sans que vous n’ayez à justifier de factures de travaux ou de gestion).
Le calcul se déroule ainsi :
- Vous percevez 10 000 € de loyers annuels.
- L’administration déduit 10 % d’abattement (1 000 €).
- L’assiette imposable est de 9 000 €.
- Vous payez 10 % d’impôt sur cette base, soit 900 €.
Le taux d’imposition réel sur vos revenus bruts n’est donc que de 9 %.
Ce qu’il faut retenir pour votre budget de propriétaire
La faible pression exercée par la taxe foncière en Bulgarie, couplée à un impôt sur les loyers très modéré, permet de conserver une rentabilité nette très proche de la rentabilité brute. C’est cette friction fiscale minimale qui fait de la Bulgarie l’un des meilleurs refuges patrimoniaux d’Europe pour les investisseurs en 2026.